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多地明确土地溢价率不超过15% 监管政策转向严控地价
2021年08月19日
地价和房价的关系并不复杂。高房价背后必有高地价的“功劳”。
最近一段时间，房地产行业土地端发生了一些列变化，如房企拿地金额不超过销售额的45%、竞配建比例受限等。
今天（8月13日）上午，福州市自然资源和规划局发布了二次土拍的补充公告，将四区+马尾+长乐所要出让的总计19幅宅地的最高溢价率，全部下调至15%及以下。
控制溢价率不超过15%被写进了地方土规部门的公告中。
放出“新规”
两天前的8月11日，市场放出了一重要消息。自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：
第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。
第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明，将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。
第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。
第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
上述信息得到了青岛等一些中供地试点城市的规自部门人士证实。
对此，多位业内认为单宗地溢价率不得超过15%，被作为硬性规定出现了监管层的文件中，意义重大。
多地“响应”
实际上，市场在此之前已经有了动作，随着第二批集中供地推出，接连几个城市也供地规则在不同角度迎来调整。
8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告，称7月30日公示的第二批次集中出让的100幅地块拍卖活动因故终止。
8月10日， 天津市规划和自然局发布公告，宣布天津第二批集中土地延期拍卖，溢价率不得超过15%。
8月6日，深圳亦发布公告，宣布第二批已挂牌的地块中止出让，房企已交纳的竞买（投标）保证金原路退回。8月10日，天津也宣布已挂牌的61宗地块出让活动中止，将调整竞买规则。
最早的是杭州，在上个月的7月20日就发布供地新规，对第二批集中出让地块的竞价规则进行调整：一是，竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后，方可参与竞买；二是，溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块溢价率上限为10%；三是，出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。
自然资源部对集中供地提出四点明确要求与上述城市的集中供地新规的调整相互印证。
“大杀器”
一位地方规自人士在接受采访时表示，第一、二条规则的目标对象是企业，主要为了降低土地竞争的热度。其中对竞地企业资质提出限制，意在打击马甲，提高宅地参拍门槛，杜绝房企用数十个马甲围猎地块、提高摇号概率的乱象；购地资金要求必须是自有资金，堵住首批供地中部分企业前融等漏洞。
“第三、四条规则的约束对象是地方城市供地部门，目的是真控地价”。该人士说，此前北京、天津等地虽未明确规定，但一般默认单宗地块的溢价率为50%，触顶后竞拍保障房、自持部分等；或者有些城市会通过提高地块起始价，来降低溢价率，但实际地价和竞地成本并未降。
毋庸置疑，单宗地溢价率不超过15%规定是此次政策的大杀器。房价背后这只“地价”大手将被摁住。
一直以来，在对地价的控制上，各地城市的力度不同。
来自各地自然资源规划官网的数据显示，第一轮的集中供地成交数据中，厦门、合肥、杭州、深圳、宁波、重庆、福州、武汉、南京、无锡10城都超过了平均溢价率15%这道红线，分别为34%、28%、26%、23%、22%、24%、21%、19%、18%、16%。
另外，青岛、郑州、长春、上海、成都、苏州、北京、长沙、济南、沈阳、天津、广州12城平均溢价率低于15%这道红线，分别为1%、2%、2%、6%、7%、7%、8%、8%、9%、10%、11%、12%。
有一种观点是，控制地价无论对于行业还是企业都是必要之举。
“土地成本过高，捆绑条款过多，开发利润空间微薄，影响了房企拿地积极性，这些问题会在接下来的供地中有所调整，至少会给房企留下适当利润空间。”一位上市房企人士表示。
实际上，受到资金收紧、楼市下滑等因素影响，房企拿地积极性已经普遍下降，最近一些热门城市出现了土地流拍的现象。业内人士预计，土地市场的降温或将在第二批集中供地中得到更多体现。
让“面粉”的价格涨得再慢点，“面包价”才会更亲民。
